Investitionen und Modernisierungen

Eigenbestand

Zum Stichtag 31.12.2025 belief sich die Zahl der Wohnungen im Bestand der ulmer heimstätte auf 2.530 Einheiten mit insgesamt 168,628,25 m² Wohnfläche. Darüber hinaus bewirtschafteten wir 23 gewerbliche Einheiten mit 4.633,00 m² Nutzfläche.

Die Nachfrage vor allem nach Wohnraum im unteren und mittleren Marktsegment war auch 2025 in Ulm unverändert hoch. Das spiegelt sich auch in unserer anhaltend niedrigen Fluktuationsrate wider. Die Zahl der Kündigungen ist 2025 gegenüber dem Vorjahr leicht gesunken, wodurch die Fluktuationsrate mit 6,36% (Vorjahr 6,84%) nach wie vor unter 7% lag. Der fluktuationsbedingte Leerstand liegt bei 1,11%.

Investitionen

Wir verfügen über Bestände aus allen Bauperioden unserer 129-jährigen Geschichte. Sie bilden die Grundlage unseres Geschäftsmodells. Die Instandhaltung und kontinuierliche Modernisierung sichern ebenso wie der Neubau von Wohnungen den Fortbestand unserer Genossenschaft.

Alle Investitionen in den Bestand beruhen auf Handlungsstrategien, die auf Grundlage einer im Jahr 2017 umfassend überarbeiteten Portfolioanalyse entwickelt wurden und auf Basis der 2022 entwickelten Klima-Roadmap fortgeschrieben wurden.

Alle Baumaßnahmen werden in einem mehrjährigen Investitionsprogramm zusammengeführt. Diese dargestellten größeren Baumaßnahmen, kleinere Instandhaltungsarbeiten und Einzelmaßnahmen, sowie unsere Maßnahmen zur Steigerung der Energieeffizienz bilden einen wesentlichen Kostenblock. Ins­gesamt lagen die Aufwendungen für Modernisierung und
Instandhaltung 2025 bei 7.269.622,88 €.

Modernisierungen 2025 – 42 Wohnungen in Erbach

Neben verschiedenen Instandhaltungsmaßnahmen wie Arbeiten an den Fassaden, in Treppenhäusern und Außenanlagen wurde 2025 eine umfassende Modernisierung der 42 Wohnungen in der Alten Ziegelei in Erbach vorgenommen. Es folgte eine Umstellung der Primärenergieversorgung auf eine moderne Gas­hybrid-Heizung mit Luft-Wasser-Wärmepumpen, Gasbrennwerttechnik und dezentraler Warmwasserbereitung. Eine Erneuerung aller Badezimmer inklusive Leitungsführung, Sanitärausstattung und möglichen Grundrissänderungen (z. B. Duschen statt Badewannen) sowie Austausch der Elektro-Durchlauferhitzer.

Weiter wurden alle Fenster, Balkontüren, Haustürelemente und Dachfenster ausgetauscht; Neuanstrich von Treppenhäusern, Erneuerung aller Wohnungseingangstüren und Dämmung der Kellerdecken sowie neue Briefkastenanlagen Errichtung einer Photovoltaikanlage auf Haupt- und Nebengebäuden (z. B. Garagen, Müllhäuser) zur Unterstützung der Wärmepumpen.

2022 haben wir mit der Umsetzung der ersten Maßnahmen der Klima-Roadmap 2022 begonnen. Im Jahr 2025 gehörten hierzu vor allem Maßnahmen, die die Energieversorgung der Gebäude verändern und die Installation von Photovoltaikanlagen an über 30 Gebäuden. Link zu Investitionen in die Klimaziele.

Insgesamt haben wir im Berichtsjahr 2025 bezogen auf die Wohn-/Nutzfläche 41,96 € in unseren Gebäudebestand investiert. Damit ist der Werterhalt der Bestände gesichert.