Lagebericht zum Jahresabschluss 2024

A. Grundlagen des Unternehmens

Die ulmer heimstätte eG wurde am 2. Mai 1896 gegründet. Zweck der Genossenschaft ist, gemäß Satzung in der Fassung vom Juni 2023, vorrangig eine gute, sichere und sozial verantwortbare Wohnversorgung der Mitglieder. Sie fördert ihre Mitglieder auch durch eine Spareinrichtung.

Das Kerngeschäft der ulmer heimstätte ist die Bewirtschaftung und Ergänzung des eigenen Wohnungsbestandes. Das Geschäftsgebiet erstreckt sich auf Ulm, die Ulmer Stadtteile sowie Erbach. Der Wohnungsbestand der ulmer heimstätte beträgt 2.529 Wohnungen mit einer bewirtschafteten Fläche von 168.680,27m². Darüber hinaus werden 23 Objekte mit einer Fläche von 4.633m² gewerblich bewirtschaftet.

B. Wirtschaftsbericht

Allgemeiner Teil des Lageberichts 2024

Auch 2024 wirkte sich die Weltpolitik (Angriffskrieg Russlands gegen die Ukraine, Terrorangriff der Hamas auf Israel, Spannungen im Südchinesischen Meer, Wahlen in den USA) hemmend auf die wirtschaftliche Entwicklung aus, so dass das Geschäftsjahr erneut durch ein herausforderndes Marktumfeld gekennzeichnet war.

Die Inflationsrate betrug nach vorläufigen Zahlen des Statistischen Bundesamtes 2,2%, während sie im Vorjahr noch 5,9% betragen hatte. Für 2025 wird eine Inflationsrate in der Nähe des aktuellen Wertes erwartet.

Der Preisanstieg für den Neubau konventionell gefertigter Wohngebäude lag in Baden-Württemberg 2024 erneut über dem Anstieg des Verbraucherpreisindexes. Der Anstieg betrug im 4. Quartal 2024 3,4% gegenüber dem Vorjahresquartal. Die Kosten für Instandhaltungsarbeiten an Wohngebäuden stiegen im 4. Quartal 2024 gegenüber dem Vorjahresquartal um 3,7%.

In den vergangenen beiden Jahren hatte die EZB in zehn Zinserhöhungsschritten die Leitzinsen bis zum September 2023 angehoben. Seit Juni 2024 erfolgten dann vier Leitzinssenkungen. Nach der Leitzinssenkung im Dezember 2024 beträgt der Hauptrefinanzierungssatz noch 3,15%. Die Zinssenkung wirkte sich auch auf die Bauzinsen aus, sie sind bis zum Jahresende 2024 um einen halben Prozentpunkt zurückgegangen und betragen nun rund 3% bei einer 10-jährigen Zinsfestschreibung.

Hohe Baupreise und Zinskosten führten auch im Jahr 2024 zu einem Rückgang der Baugenehmigungen. Von Januar bis Oktober 2024 wurden in Baden-Württemberg 16.958 Baugenehmigungen für Wohnungen erteilt, während im Vergleichszeitraum des Vorjahres noch 24.462 Baugenehmigungen erteilt wurden, was einem Rückgang von 30,6 % entspricht.

Die deutsche Wirtschaft kämpft nicht nur mit hartnäckigem konjunkturellem Gegenwind, sondern auch mit strukturellen Problemen. Dies führt nach den Berechnungen der Deutschen Bundesbank 2024 zu einer Abnahme des Bruttoinlandsprodukts um 0,2%, 2025 soll es dann leicht um 0,2% steigen.

Trotz der konjunkturellen Dämpfung zeigt sich der Arbeitsmarkt robust. Die Zahl der Erwerbstätigen in Gesamt-Deutschland hat 2024 mit rd. 46,1 Mio. Beschäftigten (Vorjahr rd. 45,9 Mio.) den höchsten Stand seit der Wiedervereinigung erreicht. Für 2025 wird mit einer Zunahme der Arbeitslosenquote gerechnet. 2024 betrug die Arbeitslosenzahl in Deutschland im Jahresdurchschnitt 2,79 Mio. Menschen, was einen Anstieg um 178.000 Personen gegenüber dem Vorjahr bedeutet. Die Arbeitslosenquote erhöhte sich um 0,3 Prozentpunkte auf 6,0 Prozent.

Das schlechte wirtschaftliche Umfeld hat auch Einfluss auf die Finanzsituation der öffentlichen Haushalte. Der Öffentliche Gesamthaushalt (Bund, Länder, Gemeinden und Gemeindeverbände sowie Sozialversicherung einschließlich aller Extrahaushalte) war beim nicht-öffentlichen Bereich zum Ende des 3. Quartals 2024 mit 2.488,6 Milliarden Euro verschuldet. Damit stieg die öffentliche Verschuldung gegenüber dem Jahresende 2023 um 1,8 % oder 43,5 Milliarden Euro.

Das statistische Landesamt rechnet mit einem weiteren Bevölkerungswachstum in Baden-Württemberg. So soll die Bevölkerung von 11,1 Mio. im Jahr 2024 bis 2040 auf 11,4 Mio. ansteigen.

Ausschlaggebend für die Wohnungsnachfrage ist auch die Zahl der Haushalte. Nach den Ergebnissen des Mikrozensus gab es in Baden-Württemberg im Jahr 2024 rund 5,4 Mio. Privathaushalte. Nach der Vorausrechnung des Statistischen Landesamtes Baden-Württemberg könnte die Zahl der Haushalte bis 2040 auf rd. 5,6 Mio. ansteigen.

Die allgemeinen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen für Ulm sind gut. In Ulm werden neue Arbeitsplätze geschaffen, so dass weiterhin eine gute Nachfrage nach Wohnraum herrscht. Aufgrund der gesunkenen Fertigstellungen von Wohnungen verstärkt sich dieser Trend. Gerade bezahlbarer Wohnraum, der sich im Rahmen des Ulmer Mietspiegels bewegt, wird stark nachgefragt. Im hochpreisigen Wohnungssegment ist der Markt ausgeglichen.

Geschäftsverlauf

1. Neubautätigkeit

Im November 2019 fand der Spatenstich für ein Neubauvorhaben im Baugebiet Am Weinberg statt. Die ulmer heimstätte entwickelt und realisiert dort zusammen mit der UWS in einer gemeinsamen Gesellschaft – Wohnen Ulm II GbR – 161 Wohnungen mit Tiefgarage, sowie sieben Gewerbeeinheiten. Die ulmer heimstätte hat hiervon 55 Wohnungen und 60 Tiefgaragenplätze, sowie drei Gewerbeeinheiten in den Bestand übernommen. Das Projekt hat ein Gesamtvolumen von 51,7 Mio.€, davon entfallen auf den Bauteil der ulmer heimstätte 17,4 Mio.€. Die Vermietung hat im Herbst 2023 begonnen und wurde im Frühjahr 2024 abgeschlossen. Im Berichtsjahr wurden mit Abzug des Tilgungszuschusses (342.000€) 444.432,39€ nachträglich aktiviert.

Im Dichterviertel wurde zur Entwicklung und Realisierung eines Neubauvorhabens zusammen mit der UWS eine weitere Gesellschaft – Wohnen Ulm III GbR – gegründet. Das Projekt hat ein Gesamtvolumen von rund 35 Mio.€, davon entfallen auf den Bauteil der ulmer heimstätte 14,4 Mio.€. Es sind dort 72 Wohneinheiten mit 73 Tiefgaragenstellplätzen, einer Kindertagesstätte und einer Gewerbeeinheit entstanden. Davon sind 31 Wohnungen, 33 Stellplätze und eine Gewerbeeinheit der ulmer heimstätte zugeordnet. Im November 2020 fand der Spatenstich für dieses Projekt statt, die Fertigstellung des Bauteils der ulmer heimstätte war im Frühjahr 2024. Der Bilanzausweis für dieses Projekt beträgt 13.640.103,63€.

Im Jahr 2022 startete das Neubauvorhaben in der Uhlandstraße. Das Projekt hat einen Umfang von 22,1 Mio.€. Die bestehenden Gebäude Uhlandstraße 2–8 und Söflinger Straße 117/119 waren wirtschaftlich nicht zu sanieren und wurden zurück gebaut. Es entstehen 63 Wohnungen und 42 Tiefgaragenstellplätze, sowie eine Gewerbeeinheit. Der Bilanzausweis unter Anlagen im Bau beträgt 7.537.035,97€.

2. Modernisierung und Instandhaltung

Weiterhin kam im Berichtsjahr den Investitionen in den Bestand besondere Bedeutung zu.

Für Modernisierungsmaßnahmen wurden insgesamt 4.124.996,99€ aufgewendet. Im Berichtsjahr konnten alle Modernisierungsvorhaben im geplanten Umfang stattfinden.

Für die Instandhaltung sind folgende Aufwendungen entstanden: 

Dies bedeutet einen Aufwand für die Instandhaltung pro m² Wohn-/Nutzfläche in Höhe von 21,12€/m².

Soweit es wirtschaftlich möglich ist, werden Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, um die nachhaltige Vermietbarkeit des Wohnungsbestands zu sichern.

Künftige Investitionsentscheidungen im Bereich der Modernisierung und Instandhaltung werden auf Grund einer Portfolioanalyse des Immobilienbestands und der Klimaroadmap getroffen.

3. Hausbewirtschaftung

Die Vermietungssituation war auch im Jahr 2024 von einer guten Wohnungsnachfrage geprägt. Der fluktuationsbedingte Leerstand der Wohnungen, bezogen auf den Mieterwechsel und die Jahressollmiete, beträgt zum Bilanzstichtag 0,75%. Nahtlose Weitervermietungen sind vor allem bei Wohnungen mit einem niedrigen Ausstattungsstandard und in einigen Vororten schwierig.

Bei den Tiefgaragenstellplätzen und oberirdischen Stellplätzen zeigt sich jedoch wie im vergangenen Jahr in einigen Wohngebieten eine verhaltene Mieternachfrage. Noch schwieriger erweist sich die Vermietung von freiwerdenden gewerblichen Flächen.

Im Jahr 2024 wurden 172 Wohnungen (Vorjahr 162 Wohnungen) gekündigt. Die Fluktuationsrate beträgt somit 6,84% (Vorjahr 6,56%).

4. Spareinrichtung

Die Spareinrichtung konnte im Berichtsjahr einen Zuwachs der Einlagen von 3.847.754,22€ verzeichnen. Die Spareinlagen betragen zum 31.12.2024: 48.087.582,49€ (Stand 31.12.2023: 44.239.828,27€). Diese Entwicklung wurde durch eine attraktive Zinspolitik und die Durchführung eine Herbstsparwoche ermöglicht.

5. Beteiligungen

Im April 2013 wurde die ulmer heimstätte Servicegesellschaft mbH neu gegründet. Das Stammkapital beträgt 25.000€. Diese Gesellschaft gehört zu 100 % der ulmer heimstätte. Gegenstand des Unternehmens sind wohnbegleitende Dienstleistungen. Diese lagen bisher in der Versorgung des Wohnungsbestands der ulmer heimstätte mit Kabelfern­sehen und Multimediaangeboten. Seit Juli 2024 übernimmt diese Versorgung die Vodafone. Die GmbH hat derzeit nur den Zweck der Vermö­gensverwaltung. Seit 2018 besteht mit der ulmer heimstätte Ser­vice­­gesellschaft ein Vertrag über die Ergebnisabführung.

6. Vermögenslage, Finanzlage und Ertragslage

6.1. Vermögenslage

Die Bilanzsumme des Jahres 2024 beträgt 171.319.967,70 € (Vorjahr 162.348.967,67 €). Der Anstieg der Bilanzsumme ist in erster Linie auf die Investitionstätigkeit der ulmer heimstätte in die Neubautätig­keit zurückzuführen. Das Sachanlagevermögen betrug im Vorjahr 151.617.557,20 € und beläuft sich nunmehr auf 157.417.655,24 €.

6.2. Finanzlage

Es wurden neue Verbindlichkeiten in Höhe von 6.388.250,00 € von Kreditinstituten aufgenommen. Dem gegenüber stehen planmäßige Tilgungen in Höhe von 2.274.296,37 € und Tilgungszuschüsse in Höhe von 918.000 €. Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten erhöhten sich auf 65.489.323,94 € (Vorjahr 62.266.260,96 €).

Die Kapitalflussrechnung stellt sich wie folgt dar:

Darüber hinaus verfügt das Unternehmen über börsennotierte Wertpapiere, die zum Stichtag 31.12.2024 mit 3.128.574,25€ bilanziert sind.

Die zur Verfügung stehenden finanziellen Mittel werden im Rahmen eines Portfoliomanagements und der Klimaroadmap verteilt und in einem Mehrjahresplan dargestellt. Hierdurch wird die Vermietbarkeit des Wohnungsbestands der ulmer heimstätte sichergestellt.

Die ulmer heimstätte konnte ihren finanziellen Verpflichtungen im Berichtsjahr uneingeschränkt nachkommen.

Die Liquiditätserfordernisse werden durch monatliche Meldungen an die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht nachgewiesen. Die im Laufe des Jahres 2025 anstehenden Investitionsmaßnahmen sind finanziell abgesichert. Die Finanzlage der ulmer heimstätte ist ebenfalls in einem Fünfjahresplan abgebildet.

6.3. Ertragslage

Der Jahresüberschuss im Jahr 2024 ist um 603T€ höher als geplant und beträgt 1.796.833,94€. Das gegenüber der Planung höhere Ergebnis liegt im Wesentlichen in geringeren Instandhaltungskosten.

Das Ergebnis soll wie folgt verwendet werden:

Die Eigenkapitalquote ist auf 29,24% gegenüber dem Vorjahr (29,83%) gesunken.

C. Prognose-, Risiko- und Chancenbericht

Prognose

Nach dem Wirtschaftsplan 2024 für das Jahr 2025 wird mit einem Jahresüberschuss in Höhe von ca. 518.1 T€ und einer Eigenkapitalquote von 27,2% gerechnet. Wesentliche Annahmen für diese Planung des Jahres 2025 ist der Anstieg der Umsatzerlöse auf 22.119,1 T€, der Anstieg der Instandhaltungskosten auf 3.991,0 T€ und der Anstieg der Zinsaufwendungen auf 1.841,3 T€.

Risiken

Der Vorstand unterrichtet den Aufsichtsrat in Quartalsberichten über alle wesentlichen Chancen und Risiken des Unternehmens.

Im Berichtsjahr wurde vor allem auf die neu aufgetretenen Risiken aus den Folgen der Zins- und Baukostensteigerungen eingegangen. Durch die steigenden Energie- und Baukosten und die erhöhten Refinanzierungsbedingungen haben sich im Berichtsjahr noch keine wesentlichen negativen wirtschaftlichen Auswirkungen ergeben. Diese werden aber die finanziellen und bilanziellen Möglichkeiten der kommenden Jahre erheblich belasten. Die Auswirkungen wurden in der Mehrjahresplanung abgebildet.

Die Zinsfestschreibungen der Bankdarlehen sind mit unterschiedlichen Laufzeiten ausgestattet. Damit ist sichergestellt, dass Zinserhöhungen bei Prolongationen nur einzelne Darlehen betreffen. Eine nachteilige Zinsentwicklung wirkt sich damit verzögert über mehrere Jahre aus. Besondere Zinsänderungsrisiken liegen nicht vor.

Ein weiteres Risiko liegt in dem möglichen ungeplanten Leerstand der zur Vermietung vorgesehenen Wohnungen. Aufgrund der guten Nachfragesituation auf dem Ulmer Wohnungsmarkt ist dieses Leerstandrisiko seit Jahren unter einem Prozent der Sollmiete. Auf Grund der allgemeinen Wohnungsnachfrage wird nicht mit einer Änderung dieser Kennzahl gerechnet.

Ein weiteres Risiko besteht in der Baukostensteigerung. Durch die allgemein gute Baukonjunktur sind die Baukosten bereits in den vergangenen Jahren erheblich angestiegen. Dieser Trend ist bekannt und wurde in der Projektkalkulation für das Jahr 2025 berücksichtigt. Sollten die Angebote der Handwerksunternehmen unvertretbar hoch sein, behält sich die ulmer heimstätte vor, die Gewerke neu auszuschreiben.

Ein letztes Risiko besteht schließlich darin, dass die notwendigen Instandhaltungsarbeiten in größerem Umfang anfallen, als in der Investitionsplanung budgetiert. Diesem Risiko wird dadurch begegnet, dass der Instandhaltungsverbrauch des Budgets monatlich berichtet wird. Sollte das Budget zu stark beansprucht werden, werden die Vorgaben zur Instandhaltung und die Genehmigung der Instandhaltungsprojekte entsprechend restriktiv gehandhabt.

Darüber hinaus verfügt die ulmer heimstätte über ein internes Kontrollsystem, dass durch die Innenrevision ergänzt wird. Derzeit ist kein den Bestand gefährdendes Risiko zu erkennen.

Chancen

Im Jahr 2025 bestehen auch in verschiedenen Bereichen Chancen, die ein besseres Jahresergebnis ermöglichen.

Es besteht derzeit der Trend, dass Mieter in Ulm, aufgrund mangelnder Alternativen eher in ihren Wohnungen bleiben, so dass die Fluktuation weiter sinken könnte.

Es besteht darüber hinaus die Chance, dass im Rahmen von Ausschreibungen die Angebote günstiger sind als kalkuliert. Dieser Umstand wird dadurch ermöglicht, dass die Genossenschaft die Ausschreibungen sorgfältig ausarbeitet und frühzeitig den Handwerksfirmen zusendet.

Eine letzte Chance besteht darin, dass Projekte früher als geplant fertig gestellt werden und so eine Vermietung ebenfalls früher möglich ist. Zur Nutzung dieser Chance werden für alle Projekte qualifizierte Projektleiter eingesetzt.

Berichterstattung über die Klimaroadmap und die CO₂-Bilanz

Das Thema Klimaneutralität gewinnt in der politischen und gesellschaftlichen Diskussion erheblich an Bedeutung. Am 24.06.2021 hat der Deutsche Bundestag ein neues Bundes-Klimaschutzgesetz (KSG) beschlossen. Mit dem novellierten Gesetz wird das deutsche Treibhausgasminderungsziel für das Jahr 2030 auf minus 65 Prozent gegenüber 1990 angehoben. Die ulmer heimstätte hat im Rahmen des Projektes Klimaziele 2030 die Möglichkeiten der CO₂-Reduktion durch bauliche Maßnahmen, Betriebs- und Mobilitätskonzepte geprüft. Eine Klimaroadmap 2030 mit dem Ziel der bilanziellen Klimaneutralität bis 2030 wurde im zweiten Quartal 2022 fertiggestellt und wird jährlich überarbeitet.

Die ulmer heimstätte hat auf Grundlage der Klimaroadmap bereits 2022 erstmals eine CO₂-Bilanz erstellt. Diese wird jährlich aktualisiert. Bilanziert wird nach dem Greenhouse Gas Protocol der CO₂-Verbrauch des gesamten Unternehmens. Zum Stichtag 31.12.2023, weist die CO₂-Bilanz bei einem Energieverbrauch von 15.168MWh/Jahr einem Wert von 1.345 Tonnen CO2/Jahr aus. Das entspricht spezifischen Emissionen von 8,3kg CO₂/m²Jahr.

Die ulmer heimstätte ist seit 2015 beim Deutschen Nachhaltigkeitskodex (DNK) zertifiziert. Die Zertifizierung wird in regelmäßigen Abständen, letztmalig im Dezember 2023, wiederholt.

Auf Basis Klimaroadmap wurde im Jahr 2024 der Stifterweg 125+127 vollmodernisiert und an das Fernwärmenetz angeschlossen. Die restlichen Betriebsoptimierungen an Zentralheizungsanlagen wurden zum Teil erledigt. Im Jahr 2025 wird die Roadmap mit der energetischen Modernisierung in Erbach „Alte Ziegelei 68-78“ und der Installation von mehreren PV-Anlagen weitergeführt.

Berichterstattung über die Verwendung von Finanzinstrumenten

Die originären Finanzinstrumente auf der Aktivseite der Bilanz umfassen im Wesentlichen kurzfristige Forderungen und Wertpapiere. Soweit bei den Vermögenswerten Ausfallsrisiken erkennbar sind, werden diese durch Wertberichtigungen berücksichtigt. Der Wertpapierbestand entspricht den Anlagenrichtlinien der ulmer heimstätte. Die Risiken aus Kursschwankungen und Emittenten ausfällen werden u. a. durch definierte Ratings und Emittenten Limite minimiert. Die Wertpapiere sind nach dem strengen Niederstwertprinzip bilanziert.

Auf der Passivseite der Bilanz bestehen originäre Finanzinstrumente insbesondere in Form von Bankverbindlichkeiten und Spareinlagen.

Die Bankverbindlichkeiten betreffen ausschließlich Objektfinanzierungen. Wesentliche Risiken ergeben sich bezüglich der Bankverbindlichkeiten insbesondere aus Finanzierungsrisiken (Zinsanpassungsrisiken/Liquiditätsrisiken). Die Entwicklung der Zinsen wird laufend überwacht und bei anstehenden Zinsanpassungen rechtzeitig eine Verlängerung bzw. ein Neuabschluss angestrebt, um die Zinsanpassungsrisiken so gering wie möglich zu halten. Zur Vermeidung eines sogenannten „Klumpenrisikos“ verteilen sich die Darlehensverbindlichkeiten der Genossenschaft auf unterschiedliche Laufzeiten.

Die Spareinlagen dienen der ulmer heimstätte ebenfalls zur Finanzierung ihrer Bautätigkeit. Allerdings sind Spareinlagen kein langfristiges Finanzierungsmittel. Deshalb besteht grundsätzlich ein Zinsänderungsrisiko. Um diesem Risiko entgegenzusteuern, wurden Höchstbeträge festgesetzt. Bei Zeichnung von neuen Produkten gelten folgende Grenzen:

31.01.2025

 Michael Lott, Christoph Neis